自從1984年第一座智能化大廈建成之后，我國的智能建筑呈現快速發展的態勢，大批智能樓宇、智能小區猶如雨后春筍般紛紛出現，為用戶提供一系列方便、快捷的服務，讓大眾體會到科技發展帶來的好處。據業內人士介紹，目前智能化設備在建筑中的投資比例逐年上升，由最初占建筑總估價的5%上升到現在的15%，而且這個數字還有不斷上升的趨勢。但是我們發現智能化樓宇的投資比例與利用率不成正比，很多智能化大樓的整套智能化系統動輒上百萬元，但是有的大樓在使用這些智能設備時，只是用到其中的一部分，專家估計部分大樓40%~50%的智能系統尚未發揮作用，智能設備的利用率很低;而且有些設備在使用一段時間后出現問題，沒有及時地維修而擱淺在一邊，成為一個昂貴的擺設，造成極大的浪費。據統計，上海市曾對大樓的智能運行情況作過調查，發現智能大樓建成之后，其系統在物業管理中正常發揮作用的僅占20%，運行不正常，尚可使用系統的占45%，另有35%的系統被廢棄。由此可見，建筑智能系統在我國形成了“中看不中用”的奇怪現象。

前期建設：廠商競打“價格牌”

目前智能系統里面包括火災自動報警、安全防范、綜合布線、網絡等20多個系統。由于智能樓宇和智能小區在我國發展得時間不長，尚屬于初級階段，因此很多的智能化生產廠商都是半路出家，其廠家來源主要分為四大類：第一類是原來的IT行業，比如太極集團、清華同方股份有限公司，他們在計算機、綜合布線和網絡領域掌握先進的技術，根據市場需求，擴大業務范圍，將產品延伸到智能樓宇自控系統以及系統集成領域;第二類是源于傳統的安防系統廠商，比如冠林安防;第三類是專業的智能系統產品廠商，比如西門子、江森自控;第四類是家電行業廠商，例如TCL公司。眾多廠家的加入，使智能產品市場出現空前的繁榮局面，為開發商留下了更多的選擇空間。但是眾多企業涉足智能建筑領域，導致了這個行業出現了惡性競爭的現象，很多廠商為了在招投標中“脫穎而出”，故意壓低報價，有的甚至以低于成本的價格參與競標，等拿到項目后，在建設過程中偷工減料、以次充好，前期設計中應該有的服務在建設過程中沒有體現，減低了智能系統的建設規格，影響了智能大樓的工程質量。據統計，中央空調控制系統的故障有60%~70%出在自動調節閥上，而有的項目在設計過程中，廠商僅考慮成本和空間的問題，并未對自動調節閥設計旁路裝置，導致空調設備的自動調節閥損壞后，設備無法正常使用。

另外，生產智能系統的廠商都聲稱產品的“開放性”好，能夠與別的系統實現兼容，但是實際情況并非如此。很多智能化產品的開放程度有限，在與其他系統配合使用時，難以實現預計的集成效果，這為以后的維護、管理埋下了諸多隱患。

后期管理：資金緊缺技術人員少是普遍問題

開發商把大樓的智能化系統建成之后，就將管理交付物業管理公司。由后者擔當系統的使用、維護、管理工作。但是記者在調查中發現，有些物業管理公司雖然指定專門的工程師負責智能化系統日常維護、管理，他們中不少人士還進行過專業的培訓，獲得上崗資格證書。但是這些經過培訓的人士只能進行基本的操作，不懂得系統的運行原理，無法對智能系統進行維護。當前我國一座智能大樓里面包括一二十套智能化系統，涉及到計算機應用、網絡、自動化等多學科的交叉知識，其中的科技含量高、工作原理復雜、需要跨學科的復合型人才。即便是經過崗前培訓的人士，也只是了解皮毛，懂得一般的基礎維護，但是遇到一些復雜的問題也會束手無策，管理上出現了很多“真空”地帶。

太極計算機股份有限公司樓宇科技與數字社區事業部維保服務中心的工程師張東霞告訴記者，物業公司聘請專業的技術人員是不太現實，因為智能系統的維護管理涉及的專業多，工程師需要對設備的原理、控制流程都具有較深的理解。并且，現在智能化大樓的集成程度越來越高，工程師需要熟悉各種軟/硬件接口的相關知識，而在某些控制精度要求高的場合，還需要工程師精通樓宇自控的相關知識，實現控制精度。另外一旦出現各種復雜的問題，能夠迅速找到原因，并提供合適的解決方案。維護工程師必須具有復合型的知識、豐富的實踐經驗，因此他們的薪酬自然會比現在普通管理人員高。但是目前我國的物業管理是一個薄利甚至微利行業，大部分物業公司主要是靠收取業主的管理費維持日常運轉，他們并不愿意花費大量資金聘請高科技含量的技術人員。

其次，智能大樓中的多數業主還沒有接受智能建筑的物業管理是知識管理的觀念，他們堅持認為系統維護與傳統物業管理的服務內容尚無區別，缺乏維保意識，因此也沒有向物業繳納相應的費用。這樣設備一旦出現故障，需要及時更換時，會因缺乏資金而作罷。在智能大樓中，只要不是涉及到安防、消防這類事關業主生命財產安全的系統，其更換概率很小，比如樓宇自控系統，它的主要作用是對給排水、變配電、空調、電梯等大型機電設備進行監視和控制，確保正常運轉，如果系統出現故障，沒有辦法實現工況自動轉換，采取人工操作的方式也能保障設備的正常使用，就是操作上有點麻煩，有些物業公司的技術人員不能解決這個問題，又不愿意找專業維修公司，久而久之問題就被管理人員忽略了，樓宇自控系統就陷入癱瘓狀態了。

針對前期建設中出現的問題，專家呼吁應積極遵循“政府推動、行業準入、市場運作”的原則，建立起公平的市場競爭體制，在前期建設時從源頭上嚴格把關，提高工程的質量，減少后期使用過程中出現問題的幾率。

在后期維護方面，中國建筑業協會智能專業委員會秘書長黃久松，認為現在物業公司在運行維護方面存在諸多困難，可以將這部分業務分包出去，讓具備資格的專業公司進行操作。專業公司聚集了大量技術人才，掌握先進的技術，能夠為業主提供專業的咨詢和建議，幫助用戶找出故障原因，解決問題，降低了設備更換率。目前我國安防系統中已經出現了很多專業的維護公司，他們能在第一時間作出反應，及時、快速地為用戶排除故障，幫助他們把損失降到最低。很多智能集成商也開始涉足專業維護領域，比如太極計算機股份有限公司樓宇事業部就在2006年的時候，與市場對接，設立智能樓宇維保服務中心，指派專業的技術人士對智能大樓出現的問題進行維護。實踐證明，這種專業化的維護方式給用戶和專業公司帶來雙贏的局面，將成為智能化維護管理的新方向。

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